Prezado Leitor,

Hoje vamos tratar do primeiro tipo de investimentos da série que publicaremos.

Fundo Imobiliário

Fundos Imobiliários (FII) são fundos de investimento destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, o que inclui, além da aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o investimento em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros FII, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), e outros previstos na regulamentação.

Os imóveis atrelados aos investimentos podem ser dos mais variados possíveis, tais como condomínios residenciais, comerciais, prédios corporativos, hospitais, clinicas, shoppings center, prédios de instituições de ensino e etc…

Todos os imóveis que compõe o patrimônio do fundo terão seus valores transformados em cotas, e todos os investidores que adquirem as cotas do fundo terão os mesmos direitos e deveres na proporção de sua aquisição.

Para adquirir as cotas você precisa abrir a conta em uma corretora de valores mobiliários, pois estas são comercializadas no mercado diário de bolsa de valores (B3).

Após este introdução vamos direto ao ponto: Qual a vantagem de obter cotas do fundo, frente a compra direta do imóvel?

Eu destaco algumas vantagens no fundo e listarei aqui abaixo:

1 – Liquidez – O fundo imobiliário de uma maneira geral é bem mais liquido do que o imóvel direto, ou seja, você se precisar vender as cotas é muito mais rápido e fácil do que o imóvel diretamente.

2 – Manutenção e Operacão – O fundo cuida dos contratos com os inquilinos, da manutenção e conservação do imóvel, da parte jurídica em caso de necessidade, enquanto no imóvel direto isto tudo está sob sua responsabilidade.

3 – Tipo de imóvel – No fundo você poderá participar, mesmo que em pequena quantidade de imóveis comerciais, como lajes corporativas, shopping center, hospitais e etc.., enquanto que individualmente seu mercado, pelo menos para a maioria da população, se restringirá a imóveis residenciais.

4 – Baixo investimento – Investir no fundo tem a vantagem de você não precisar de um grande investimento e/ou financiamentos para adquirir o imóvel, uma vez que os valores das cotas são acessíveis a grande maioria dos investidores.

5 – Vacância – a desocupação do imóvel no fundo geralmente é diluída e o impacto no investimento é minimizado, enquanto o imóvel direto quando desocupado pode comprometer totalmente ou parcialmente seu fluxo de caixa e ainda te gerar despesas até uma nova locação ser efetuada.

6 – Incentivo fiscal – Os rendimentos de dividendos pagos pelos fundos mensalmente são isentos de imposto de renda, em geral, para pessoa física, enquanto nos imóveis diretos, os valores recebidos a título de aluguel são tributáveis como fonte de receita direta ou adicional. A venda das cotas dos fundos tem imposto de 20% sobre o ganho financeiro.

As desvantagens destes investimentos são análogas ao fundo e ao imóvel direto, pois as oscilações do mercado imobiliário, principalmente o mercado de locação comprometem a performance do setor e o reflexo se dá no retorno financeiro trazido nesta modalidade.

Outra desvantagem são as taxas cobradas para fazer a gestão e administração do fundo, que dependendo do valor pode comprometer a performance dos seus investimentos gerando baixo retorno nas suas aplicações.

Qual a relação risco retorno deste tipo de investimento?

Quando olharmos para outras modalidades de aplicação financeira, pode se ter a percepção de baixa rentabilidade, uma vez que outros veículos podem gerar maiores retornos.

Considero um investimento de risco baixo e retorno proporcional ao risco, ou seja, baixo.

Por que risco baixo?

Em geral o retorno deste investimento se dá através dos contratos celebrados entre o proprietário (fundo) e o inquilino (empresa) e este é geralmente de longa duração (5 ou 10 anos) e isto traz uma previsão de geração de caixa para o fundo e de distribuição de dividendos também.

Uma vez que os contratos são pré-estabelecido e de longa duração, a volatilidade das cotas do fundo são baixas. Sendo assim, as cotas já refletem estes contratos e não se pode esperar grandes valorizações delas ao longo do tempo. Um exceção a isto é quando acontece alguma benfeitoria no imóvel ou região onde ele se localiza (ex. construção de metrô) que pode gerar um valor de mercado maior dos imóveis e isto vai se refletir nos valores das cotas.

Mesmo o risco sendo baixo, o investidor tem que acompanhar de perto a estratégia do fundo, uma vez que este pode mudar seus investimentos ou desinvestir em algum imóvel, isto pode impactar mais severamente as cotas do fundo. Porém isto não acontece com uma frequência elevada, uma vez que tais ajustes são custosos e geralmente a liquidez é baixa dos ativos.

Vale a pena investir em fundo imobiliário?

Eu particularmente, gosto como estratégia de diversificação de portfólio, e invisto em fundos imobiliários.

Como posicionamento estratégico de portfólio é importante ter parte dos seus recursos em fundos desta natureza, contudo há uma correlação importante com a atividade econômica, principalmente com a dinâmica do setor imobiliário.

Comprar cotas de shopping, Lages corporativas, galpões logísticos, frente a compra direta de imóveis pode te trazer um retorno mais previsível, com a vantagem de não concentração de risco e imobilização de patrimônio.

Próximo tema da série tratarei de Ações e Fundo de Ações.

Até a próxima publicação.

Bom 2020 e excelentes retornos financeiros ao longo do ano!

0 comentário em “Série Investimentos – Fundos Imobiliários

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